“國五條”細則出台後，各地二手房交易紛紛趕搭末班車。執行細則尚未落地，網上流傳了N種避稅招數，假離婚、陰陽合同已經過時，抵押過戶、公司購房過戶等傳得風生水起。高額稅費，成爲人們集體反彈的主要原因。那麽，你可清楚買一套二手房或新房，都要繳納哪些費用？記者發現，一套80平方米的二手房，各種稅費占比最高超過8%。

  工薪階層生活要精打細算，能省一分是一分。然而，面對二手交易紛雜的稅種，是不是非得用假離婚這樣涉及道德底線的招數去避開？“小心陷阱，否則到時連房子都沒了”，專家提醒。在民間，也有一些市民，購房按揭、過戶親力親爲不找中介，試圖尋找省錢的方法，小的費用能省則省，如去公積金中心擔保費用會低一些；跟中介砍價，當前一般能砍到1.5%，小中介甚至能砍到1%。

  找套“唯一”物業免交個稅

  “原業主辦了假離婚，出售的這套房子爲她名下唯一物業且證滿五年，這樣就不用交個人所得稅及營業稅；總價85萬的房子我們將中介費從3%談到1%，又省了17000元。”剛剛辦完購房手續的高先生，談及人生的第一次買房，感慨頗多。

  挣钱不容易，花钱更要仔细。“我们是纯公积金贷款，除了刚才谈到的两笔钱，还有一些零头也可以尽量节省的。比如，按揭公司的费用，如果通过中介找按揭公司进行公积金贷款，手续费一般在1%，但这仅是服务费，并不包括权证印花税、抵押登记、委托公证等费用。后来我们找了住房公积金担保中心，包括所有费用仅收0 .4%，省了3000元。”高先生兴奋地说，“我们没想过怎样避税，但通过合理方式，还是可以一点点节省钱的。”

  而为了省钱，购房手续也自己去办理，虽然累了点，可如今高先生也俨然一名专家了，手上留着四五个按揭人员的电话，随时准备询问。在他的记录单上，记者看到每一笔明细：公积金中心担保服务费按贷款额0 .4%收即2000元；二手房资产评估费用500元；房地产交易手续费163元；国土出让交易补地价收入(房改房要交土地出让金)，按照成交价1%征收即8500元；房屋登记费等总计140元；契税按照成交价1%征收即850 0元；中介费按照成交价1%收即8500元。如此算来，购买一套总价85万元、面积约56平方米的房子，高先生所交税费共28300多元。从选房到跟中介谈佣金，再到办理按揭贷款，他至少省了2万多元的费用。

  主要包括契稅、個稅、中介費

  在二手房市場，幾乎所有的稅費都是轉嫁到買家身上。記者從滿堂紅了解到，由買家承擔的費用主要包括契稅、營業稅、個稅等。事實上，這幾項不是所有人買房都需要繳納的。

  如果是首次置業，90平方米以下契稅按成交價1%征收，90平方米以上144平方米以下按照1.5%征收，144平方米以上按照3%征收，如果屬于非首次置業，則無論購房面積大小，統一按成交價3%征收。

  個稅征收也有條件。如果業主房産證滿五年且是唯一住房免征；證滿五年但不是唯一物業，或者證不滿五年，目前均按成交價的1%征收。另外，房産證不滿五年的話，還要額外交營業稅，按照成交價5.5%征收。

  另外一個交錢“大頭”是中介費，按照成交價的3%計算，中介費可以砍價，如果是小中介，有的甚至可以談到1%，這就要看你砍價的本事了。

  買一手更劃算？

  “同樣的總價，買一手房肯定比二手房要交的稅費低很多，一手費用以契稅爲主，再加物業維修基金，二手房交易則主要包括契稅、個人所得稅以及營業稅，稅種很多。”中原地産市場部主任黃燕飛說。

  那么一手房要交哪些税费呢？记者联系了一家开发商，让其列了一个清单如下：预告登记费50元；产权登记费550元(每增一位业主+ 10元)；维修基金：电梯房按建面105元/平方米；契税(如果首次置业，90平方米以下按1%征，90- 144平方米之间1.5%，144平方米以上3%；如果非首次置业则统一按照3%征收)；。权证印花税，按业主算，每本5元。

  如果同樣爲首次置業，以160萬元買一套80平方米的二手住宅，稅費加中介費最少也要4萬多元，同樣的總價買一手的稅費則要少1萬多元。一手新房是不是更劃算？“不能一概而論，因爲一手房價格較高，同樣的總價買到的地段是不一樣的，還要考慮到未來的升值。”黃燕飛解釋。

  贈與真的可以省錢嗎？

  上有政策下有對策，網絡上有不少避稅招數，“如果不是對房地産特別了解的人，這些招數這麽複雜，不小心陷入陷阱，到時候連房子都沒有了。”黃燕飛說。

  有些房产证未满5年的二手房以“赠与”的方式交易，按此形式可逃避5 .5%的营业税，如果是直系亲属还可免个人所得税。受赠方要交纳契税，90平方米以下的普通唯一住宅按1%征收；普通非唯一住宅则按3%征收。此外，公证机关会收取2%的公证费。

  贈與真的可以省錢嗎？如果通过赠与房屋形式避税，受赠人将来再出售该房屋时，税务部门将认定其房屋原值为“0”，其住房转让收入所得就为“100%净所得”，税务部门将在此基础上对其征收20%的个人所得税。如果你的二手房价出得低，或许有人愿意买，否则很难有买家愿意缴纳这笔高额费用。

  合理避稅？還真難

  “關鍵是要選適合的沒有稅的房源，這部分房子現在非常搶手。”中原地産赤崗分店營業經理胡小玲介紹，因爲營業稅的繳稅比例很大，所以買什麽房子很重要。

  “避稅難，減稅還是可想辦法的。”不少中介如此表示。他們提醒，政策隨時會變，在購房時一定要保留好收據，索要發票，能在將來轉讓房産時節省一筆不小的錢。如中介手續費、物業裝修費用等各種合理費用的票據收藏好，繳納營業稅、個稅時就能盡可能減少這部分費用。

  目前市場比較通行的方法是，爲防止政策變化，先簽購房合同，不等銀行簽同意貸款書的時候，就先遞件過戶，“爲了保證雙方利益，一定要簽補充協議，一旦無法貸款則由買方一次性付款。”某中介公司介紹。

  舉例說明

  假設首次置業買一套80平方米，總價160萬元的二手房，主要需交哪些費用？

  備注：按圖表所述，房産證滿五年且是唯一住房，稅費合計爲16605元；房産證滿五年但不是唯一住房，稅費合計爲32605元；房産證不滿五年，稅費合計爲120605元。