核心內容：房地産市場的火熱使得許多投資者將目光放在了房地産，了解房産買賣交易的稅費計算方法對于投資者計算投資收益有著非常重要的意義。在此，小編爲您詳細介紹。

一、買方需要承擔的稅費：

(一)普通住宅：0--90平方米(含90)，契稅：1%;90—140平方米(含140)契稅：1.5%

(二)非普通住宅：契稅：3%

注：普通住宅必須同時滿足以下3個條件：

1、五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式裏弄、舊式裏弄等;

2、單套建築面積在140平方米以下;

3、坐落在內環線以內的總價低于245萬元/套，內環與外環之間的總價低于140萬元/套，外環線以外的總價低于98萬元/套。

二、賣方需要承擔的稅費

(一)普通住宅：

1、营业税： 购买未满5年(含5年)的房产对外出售营业税为差价的5.5%，满5年则免征营业税。

2、個人所得稅：購買未滿5年(含5年)的房産或非家庭唯一的生活用房對外出售個人所得稅爲房價的1%或差價的20%，滿5年並且是家庭唯一的生活用房則免征個人所得稅。

(二)非普通住宅：

1、營業稅：購買未滿5年(含5年)的房産對外出售營業稅爲房價的5.55%;滿5年則征差價的5.55%

2、個人所得稅：購買未滿5年(含5年)的房産或非家庭唯一的生活用房對外出售個人所得稅爲房價的2%或差價的20%，滿5年並且是家庭唯一的生活用房則免征個人所得稅。

三、關于利潤：

计算方法：利润= 转让收入—房屋原值—转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用

市地稅局出台的個人住房轉讓所得征收個人所得稅細則規定，如果納稅人能提供房屋原值等憑證，個人所得稅征收標准爲應納稅所得額的20%，應納稅所得額爲轉讓收入額減除財産原值和合理費用後的余額。對住房轉讓所得征收個人所得稅時，以實際成交價格爲轉讓收入。納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格且無正當理由的，征收機關依法有權根據有關信息核定其轉讓收入。對轉讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發票等有效憑證，經稅務機關審核後，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。

、房屋原值爲：購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費

2、轉讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉讓住房時實際繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

3、合理費用是指：納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。

商品房專項維修資金宣傳知識

1.什麽是商品房專項維修資金?

商品房專項維修資金是指由業主交存專項用于商品房共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造的資金。

住宅是個大商品，是群衆關心的熱點，它關系到群衆的切身利益，關系到社會的穩定。隨著住房制度改革的不斷深化，住房商品化已經深入人心，業主對住房的套內裝修、維護非常重視，但對共用部位、設施、設備的維修重視不夠，直接影響著小區整體功能的發揮和正常使用。建立住宅專項維修資金制度，就是爲了保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護業主的合法權益，切實解決業主購房的後顧之憂。

1998 年国家建设部、财政部颁布了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，昆山市区在2002年7月1日开始执行《昆山市商品房维修基金管理办法》（昆政发〔2002〕35号）。2008年《住宅专项维修资金管理办法》（国家建设部、财政部第165号令）出台，对住宅专项维修资金制度进行完善。2005年6月，市昆政办发〔2005〕42号文件调整了昆山市住宅专项维修资金交存标准。

3.如何計算交存商品房專項維修資金的金額？

國家建設部、財政部第165號令第七條規定：“商品房的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建築面積交存住宅專項維修資金，每平方米建築面積交存首期住宅專項維修資金的數額爲當地住宅建築安裝工程每平方米造價的5%至8%”。

我市現行住宅專項維修資金的交存金額是按房屋建築面積來計算的，確定的標准爲：配備電梯的住宅、營業用房和高檔公寓每平方米分別按100元（開發企業）和25元（購房人）交納；不配電梯的住宅每平方米分別按30元（開發企業）和15元（購房人）交納；不配電梯的營業用房、高檔公寓和別墅每平方米按50元（開發企業）和25元（購房人）交納。

4.交存住宅專項維修資金歸誰所有？業主出售住宅時，住宅專項維修資金余額如何處理?

住宅專項維修資金産權屬于交存住宅專項維修資金的業主所有。

當業主出售自己的住宅時，住宅專項維修資金余額不得提取。因此在辦理住宅所有權轉移前，房屋賣買雙方可商定住宅專項維修資金余額的結算事宜。在住宅所有權轉移後，維修資金將隨住宅所有權同時轉移。

5.住宅專項維修資金如何建賬？能否統籌使用？

目前住宅專項維修資金管理部門以一個物業管理區域（小區）爲單位建立分戶賬，並按幢建賬，明細核算到戶。

每戶業主的維修資金單獨建賬，不能統籌使用。

6.住宅專項維修資金的利息如何計算？

我市住宅專項維修資金自存入市住宅專項維修資金專戶之日起計息，每年年末一次將利息分別計入每一賬戶，轉作住宅專項維修資金滾存使用。其中：存期不滿一年的按銀行活期存款利率計息，存滿1年的按1年期銀行定期存款利率計息。

7.住宅專項維修資金的使用範圍？哪幾種情況不得使用住宅專項維修資金？

住宅專項維修資金專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的大修、更新、改造，不得挪作他用。住宅共用部位一般包括：住宅的基礎、承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設施設備一般包括：電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

以下四種情況不得使用住宅專項維修資金：

①依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；

②依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；

③應當由當事人承擔的因人爲損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修複費用；

④根據物業服務合同約定，應當由物業服務企倚擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

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