10月16日，由濰坊市住房和城鄉建設局、濰坊市財政局和濰坊市住房公積金管理中心聯合簽署的《關于促進房地産市場平穩健康發展的意見》正式公布，針對首套房、二手房及公積金貸款等推出了一系列優惠政策。諸城具體實施細則有望落地實施。記者近日從本市部分銀行了解到，已經有不少人來咨詢或辦理房貸業務，不少有改善型住房需求的市民，有意提前將首套房貸款還清，期望能在購買二套房時能享受到房貸優惠政策。

    首套房90平方米以下契稅全補

    10月20日，記者從濰坊市建設部門了解到，新政策已開始實施。該《意見》對個人購買90平方米以下首套商品住房或二手住房的，給予實繳契稅額100%補貼；對個人購買90平方米以上、144平方米以下首套商品住房或二手住房及購買300平方米以下商業或辦公用房用于創業的，給予實繳契稅額50%補貼。

    同時《意見》指出，鼓勵發展二手房市場，對個人出售二手住房繳納的營業稅地方留成部分，在同一區域內重新購買普通商品住房或二手住房時，由所在區財政部門給予等額補貼，跨區的不予補貼。

    對于購房時間的認定，預售商品住房以購房人與開發企業簽約並備案時間爲准。現售商品住房和二手住房以過戶後的新房屋所有權證記載時間爲准。

    在公積金貸款方面，職工爲改善居住條件再次購買自用住房的，在首次公積金貸款還清後，可申請第二次公積金貸款，貸款額度比照首次執行。

    在認定辦理住房公積金業務的購房人的住房套數時，不得將原有房改房、繼承房或受遺贈住房、征遷安置房、已償清貸款的二手住房和集體土地上的住房計算在內。

    新政策還提倡經濟適用住房進行貨幣化補貼，鼓勵房屋征收采用貨幣化補償。籌集危房拆除和棚戶區改造安置房、公共租賃住房等保障性房源時，除企業投資以外，主要通過集中采購或租賃現房方式解決。

    据记者了解，优惠政策的焦点为首套房，对个人购买90平方米以下首套商品住房或二手住房的 ，给予实缴契税额100%补贴;对个人购买90平方米以上、144平方米以下首套商品住房或二手住房及购买300平方米以下商业或办公用房用于创业的 ，给予实缴契税额50%补贴。该《意见》适用于奎文区、潍城区、高新技术开发区、经济开发区、综合保税区，其他县市区和滨海开发区、峡山生态发展区可参照执行。《意见》自下发之日起施行，有效期1年。

    新政有望落地本市，催生還貸熱

    樓市新政之下，本市具體實施細則雖尚未落地實施。但記者近日從本市部分銀行了解到，已經有不少人來咨詢或辦理房貸業務，不少有改善型住房需求的市民，有意提前將首套房貸款還清，期望能在購買二套房時能享受到房貸優惠政策。

    “濰坊樓市新政策出台以後，這幾天有不少來咨詢、辦理提前還貸業務的客戶。”諸城市建設銀行一位工作人員向記者介紹，“來咨詢的大多數都是有改善型住房需求的客戶，在新政實施之前還貸，享受到房貸優惠政策。”

    “我已经有一套房子了，想再买一套小户型给家里老人居住，听说潍坊新政策已经实施了，就赶紧到银行来咨询一下。希望提前还完贷款，再买房子就按首套买了。”20日上午 ，记者走访诸城市建设银行时，一位前来咨询的市民陈先生告诉记者。

    該銀行一位貸款經理告訴記者，也有已經做了貸款申請的客戶希望能延遲審批貸款，這樣等新政策實施以後可以按首套房享受新政策的優惠。

    对此 ，东升龙华园营销总监盛印表示，余额宝 、支付宝等互联网金融工具的兴起，对银行的存款造成了不小的冲击，再加上房贷相较于银行其他贷款种类，均不占优势，今年银行对房贷普遍偏紧。因此，购房者应该根据自己的需求适时入市，不要一味等待新政策的落地。

    提前還貸可能支付“罰息”，莫盲目還貸

    記者從諸城市建設銀行了解到，目前提前還貸的方式，包括全額提前還款和部分提前還款兩種。按照濰坊市此次出台的樓市新政，若想享受讓二套房貸款變成首套房貸的政策優惠，就必須全額提前還款。

    不过诸城市建设银行贷款经理提醒，打算提前还款的客户应该注意，部分银行在贷款合同中，提前还款可能需要支付一定的违约金，也就是俗称的“罚息”。大部分银行是按照提前还款金额的百分比收取，也有些银行是按照贷款余额的比例收取，有的银行是收取几个月的利息，还有些银行是收取固定的金额。一般来说“罚息”为提前还款金额的1%上下或者月供的 3倍左右，所以想要提前还贷的市民，应该先弄清楚自己贷款的银行提前还款的政策，计算提前还贷的成本，权衡后再作决定，不要盲目提前还贷。

    據記者了解，在提前還貸的具體操作流程上，提前還貸需准備書面申請，審核時間一般在一周以上。據銀行方面工作人員介紹，一般來說，借款人想要“提前還貸”需要提前跟貸款銀行提交書面還貸申請，而銀行接到借款人的申請後則要進行審批，這個過程的長短則根據各自銀行的辦理效率來決定，多在7～15個工作日。

    銀行工作人員還表示，銀行所接受的還款數額通常都是整數倍，每個銀行都會設立一個提前還貸的起征點，通常在3萬～5萬，借款人能夠償還的額度必須是以萬爲單位的整數倍。

    新政到來，首套房要不要提前還貸？

    千呼萬喚始出來，濰坊房貸新政來了，諸城房貸新政還遠嗎？那麽，市民最關心的提前還貸是否真的劃算，什麽情況不適合提前還貸？爲此，記者綜合多家銀行理財師的看法，希望能給購房者一些參考。

    曾享7折優惠的不適合提前還貸

    前幾年在銀行辦按揭的購房者可能享受過7折到9折的優惠利率，從長達幾十年的借貸周期算下來，可以節省一大筆按揭利息。雖然此次央行房貸新政提出，符合首套房標准的貸款利率下限爲基礎利率的7折，但是在政策落地執行的過程中，由于銀行的資金成本問題，7折利率很難再次出現。銀行方面的理財師認爲，對于這些曾經享受優惠按揭利率的貸款人來說，提前還貸並不合算。

    還貸後期不適合提前還貸

    很多贷款人可能并不知道，他们在还款初期还的大部分是利息，到了中期乃至后期才是在偿还本金。因此 ，如果一个贷款15年的购房者，已经偿还了8年的房贷，此时再来提前还贷是不太划算的 。

    理財師建議，想要提前還貸的購房者可以考慮自己所處的還款階段，如果還款時間不長，選擇提前還貸可有效節省利息支出；如果是在中後期，已經償還了大部分利息，就不適合提前還貸。

    提前還貸是否有違約金

    想要提前還貸的購房者，需要向所貸款銀行了解，是否會因爲提前還貸造成違約，而需支付一定的違約金。

    记者了解到，部分银行会在贷款合同中列明，提前还款可能需要支付一定的违约金。一般来说，违约金为提前还款金额的 1%或者月供的3至6倍。在流程上，提前还贷需向银行提交书面申请，审核时间在一周至一个月。

    此外，銀行會設立提前還貸的起征點，比如3萬或者5萬，並接受整數倍的還款數額，借款人能夠償還的額度必須是以萬爲單位的整數倍。

    是否有更好的投資渠道

    随着互联网金融的发展，目前居民投资理财渠道渐多 ，想要获得7%及以上的年投资回报也非难事，对于这部分家庭来说，选择用闲置资金进行投资获取收益，可能大于通过提前还贷节约下的利息。如果不是有特别强烈的购买二套房意愿，不妨有效利用好手中资金，以钱生钱。

    但需注意的是，投資總是有風險，且高收益伴隨高風險，對于那些理財能力弱、只追求穩定儲蓄收益的家庭來說，提前還款以節省利息會是個不錯的選擇。

    文/圖