自從2009年買房子以來每隔一年的四五月份，李淑梅都會把過去兩年的大部分積蓄存到一張銀行卡裏，去銀行還一部分房貸，至今已經提前還款10萬塊了。但今年，本來想再還10萬房貸的李淑梅卻臨時暫停了提前還款的計劃。“在銀行工作的朋友告訴我，現在利率很低，提前還貸其實不太劃算。”的確，2014年11月至今年5月，央行已經連續三次降息，五年期貸款基准利率從去年11月之前的6.55%下降到目前的5.65%，而我市五年期公積金貸款利率也由去年11月降息之前的4.5%下降至目前的3.75%。業內人士表示，低利率時代，保持適當的負債率其實在很大程度上相當于“賺錢”。

貸款利率創8年新低

今年5月，央行再次宣布降息。隨之而來的，是自2015年5月11日起，我市下調公積金貸款利率爲：5年以下（含5年）的公積金貸款年利率下調至3.25%，5年以上的公積金貸款年利率下調至3.75%。同時，銀行利率也有調整，五年以上貸款利率由此前的5.9%下調至5.65%。

這已經是自去年11月以來的第三次降息。經過三次降息，與去年11月降息之前相比，我市公積金貸款利率和銀行貸款利率已經分別下降了0.75和0.9個百分點。以一筆60萬元、30年的公積金貸款爲例，同樣是等額本金還貸，按照現行公積金貸款利率，還貸總額爲33.84萬元，而按照去年11月降息之前的利率，還款總額爲40.61萬元，也就是說，還款總額差了6.77萬元。而如果是同樣的貸款金額及年限，銀行貸款的差額將在8.12萬元。

記者了解到，此次利率下調後，我市公積金及銀行貸款利率，均已經創出近8年來的新低，甚至比2008年底曆史最寬松時期執行的5.94與3.87的最低曆史紀錄還要低。

買房貸款最劃算

剛剛與一家樓盤簽了購房合同的喬慶良告訴記者，他購入的這套房産總價在103萬元，原本打算多付些首付減輕以後自己的還款壓力。但是今年股市不錯，銀行又多次降息，讓他改變了想法。“我手頭有七八十萬的現金用于買房，原來想只留十萬裝修，把剩下的將近七十萬都付首付，但現在我就打算付必須的三成首付30萬，剩下的錢都用來買股票或者投資點別的。”

喬慶良告訴記者，他和妻子都有公積金，因此這次買房貸款73萬元的話，可以全部用公積金貸款。“去年到現在，我炒股的收益已經超過30%，”喬慶良說，這遠比公積金貸款目前3.75%的利率高得多，因此沒有什麽可猶豫的。但考慮到股市的風險，他不會把所有的錢都投入股市，“但即便買銀行理財，平均5%左右的收益也比房屋貸款的利率有優勢。”

業內人士表示，目前低利率條件下，買房子的確不需要付太多首付。能貸款買就一定要使用貸款，當然能用公積金貸款買是最好，但如果房款總額較多，貸款還可以公積金和商業貸款混合，甚至單純商業貸款都可以。而貸款的時候就按照最低要求付的首付款來貸就可以。

不急于提前還貸

而對于提前還貸，業內人士也表示，如果使用全額公積金貸款，那就完全沒有必要提前還貸。“目前各種寶的日均年化收益率可能都要高于3.75%，”金融專業人士認爲，將用于提前還貸的資金用于各種理財産品的購買，一般都要高于目前的公積金貸款利率。如果可以進行收益率更高的投資，那就更不需要解釋了。

而對于銀行貸款是否需要提前還貸，則要根據具體情況而定。銀行人士告訴記者，房貸分爲等額本金和等額本息兩種還款方式。其中，等額本息每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。如果等額本息還款已經到中期，此時再來提前還貸更多償還的是自己的本金，並不劃算。而等額本金是將貸款額總額平分成本金，根據所剩本金計算還款利息。當等額本金還款期超過1/3時，其實借款人已還了一半的利息，再選擇提前還貸的話，償還更多的還是本金，不能有效地節省利息支出。因此，想要提前還貸的購房者可以考慮自己所處的還款階段，如果還款時間不長，選擇提前還貸可有效節省利息支出；如果是在中後期，已經償還了大部分利息，就不適合提前還貸。