專家指導：提前還貸，怎樣才劃算

　 2007年08月30日 　住在杭州网

　　8月22日，央行今年第四次加息。要不要提前還貸？提前還貸怎麽才劃算？這些再次成爲房貸者的心頭之惑。

　　陳先生今年8月購買了一套房子，辦理了住房按揭，貸款50萬元，期限爲20年，從9月1日開始還貸。按照目前銀行執行的5年以上優惠住房貸款月利率0.5355%，陳先生每個月還款額爲3706.11元，如果期間不發生利率及還貸額的變化，等到20年還款期結束，陳先生總共需還本金加利息共計889468.71元，近89萬元，其中利息就在39萬元左右。

　　陳先生覺得利息成本太高，而且擔心以後還會繼續加息，因此一直想著如果有能力，一定要提前還貸。但是陳太太覺得提前還貸不合算，因爲現在股市那麽好，多出來的錢投在股市上，收益比提前還貸能省下的費用高。兩個人爲了這個問題爭執不下。

　　提前還貸方式不同，利息差得很大

　　假設陳先生在今年年底手頭寬裕的時候提前還款10萬元。如果以保持目前利率不變的情況計算，意味著明年陳先生的還款本金約爲395854元［400000元-1036.5元/月×4個月(前四個月的本金平均)］。在這種情況下，華邦地産客服部經理俞碧紅提供了三種還款方式計算方案，我們可以比較一下哪種還款方式最合算最省錢。

　　方案一：

　　保持每月還款額基本不變，縮短還款期限

　　如果剩余貸款仍按每月3706.11元還款，大概需要13年再加3個月左右的時間就可以全部還清貸款。如果選擇每月還款額不變，年限縮短這種方式的話，即每月還款3706.11元，期限爲13年3個月左右，等到還清貸款，陳先生的總支出約爲589006.17元，減去本金，支出的利息總額約爲193152.17元。

　　選擇這種還款方式，最大的好處是利息明顯減少。按照原來的50萬元20年，利息高達39萬元左右，而現在的39.5854萬元13年多一點，利息巨減爲20萬元左右。

　　方案二：

　　保持還款期限不變，減少每月還款額

　　陳先生也可以選擇還款期限不變，減少每月還款額的方式。一旦陳先生明年采用這個方案，則意味著陳先生的貸款額爲395854元，還貸期限仍爲20年。按照240個月計算，每月需還款2934.16元。等還清貸款，陳先生的房貸總支出爲704198.69元，其中利息總額約308344.69元。

　　這種還款方式的好處是，每月的負擔減輕了。

　　方案三：既減少每月還款額又縮短期限

　　假如陳先生希望把還款期限控制在15年左右，那麽陳先生可以選擇月供3432.23元15年這一方案還款。這樣的話，陳先生的還貸總額約爲617801.51元，利息共計221947.51元。

　　從以上三種方案可以看出，同樣的貸款額度，貸款年限越短，每月還的款越多，支付利息總額就越少。提前還款肯定是減少利息支出的，但關鍵是，提前還款的錢如果用做其他途徑，是否會更合算呢？如果單從本息上看，提前還款是非常合算的。三種方案中，哪怕是利息支出最多的一種方案，即第二種方案，其利息支出也可比原來少8萬元左右。問題是，提前還款的10萬元，在20年的還款期中，是否可以賺出比8萬元更多的錢？

　　是否提前還款，需看投資狀況

　　浦發銀行杭州分行個人信貸部的陶雄剛認爲，是否提前還款，如何提前還款，要看個人收入水平和投資狀況。對于高收入家庭，如果炒股、買基金、買黃金等途徑能夠獲取更高投資收益，那就沒有必要將現有資金都拿來還貸。如今年股市行情比較好，大盤漲幅近100%，普通股民的平均收益超過10%，與房貸年利率相比，存在較大利差，因此有能力把握投資市場獲得更高收益的家庭，無須急著提前還貸。

　　上海浦發銀行杭州分行的理財專家郭劍還表示，購房者在決定貸款的那一刻起，不要太在乎利息開支，而應考慮減輕財務負擔，每個月最好有適當的余錢，保持正常流動。特別是投資實業的家庭，如果現在有了錢就歸還房貸，一旦經營急需資金，那麽很難再從銀行將資金貸出來，因爲辦理住房按揭貸款相對其他貸款來說要容易一些。