房貸“減負”下月執行

□本报记者 王 巍

    每年一到年末，是否用一年的積蓄辦理提前還貸，總會是房貸一族需要考慮的事。記者日前在省會幾家銀行了解到，雖然從11月開始提前還貸的咨詢量有所上升，年前提前還貸的客戶也較前幾個月明顯增多，但是相比往年的提前還貸情況，今年出現小幅降溫，至今未現提前還貸潮。

    業內人士提醒，今年央行兩次降息，並非所有客戶都適合提前還貸，要根據自己的貸款利率、個人投資能力、個人短期資金需求以及經濟大環境綜合考慮是否提前還貸。銀行人士也建議，如果房貸享受七折利率優惠，可不考慮提前還貸，還款期超過一定時間也不建議提前還貸。

    今年6月8日、7月6日央行先後兩次降息，直接給房貸一族帶來利好。由于多數人的貸款合同約定的調息時間，是國家調整基准利率後的次年1月1日，這就意味著，兩次降息的貸款利率要到明年年初才能享受。

    那麽，兩次降息後，房貸族明年1月開始可以少還多少“銀子”呢？

    以一筆50萬元30年期的貸款爲例，今年年初5年期以上貸款基准利率爲7.05%，選擇等額本息方式償還，今年每月還款金額爲3343元。兩次降息後5年期以上貸款利率降低爲6.55%，同樣一筆貸款，明年每月償還金額3177元，每月減少了166元。

    記者在一位國有商業銀行人士那裏了解到，每到年底都會有不少房貸族選擇提前還貸，從11月底開始到次年1月份期間往往是全年的一個提前還貸的高峰期。雖然今年以來有兩次降息，貸款利率也呈現下降趨勢，但是一些拿到大筆年終紅利或者年終獎的客戶，仍會傾向于提前還貸。但是從同比情況看，一些銀行和往年年底相比，選擇提前還貸的客戶出現了小幅降溫。“今天我還掉了10萬元，還有剩下的18萬元貸款，留著以後還。壓力減輕了不少。”12月21日，家住省會裕華區的王女士告訴記者，她和丈夫把今年家裏的積蓄湊了10萬元，到建行提前還了部分房貸。“對許多‘房奴’而言，有了錢都願意提前還一部分貸款，減輕負擔。但今年提前還貸並未形成還貸潮。”就此，一位股份制商業銀行人士分析：其一，可能是一部分房貸族沒錢提前還貸。今年以來，銀行理財産品以及整個資本市場的行情都不是很好，很多人並沒有在投資中賺到錢，甚至仍在虧本，沒錢還貸。其二，有錢還但仍在觀望。因爲貸款成本降低，有些人會在閑錢是用來投資還是提前還貸兩者間進行對比選擇，暫時還在觀望。

    其實，是否應該提前還貸？提前還貸是否劃算？有關專家都提醒，應該事先算好賬，有些人群是不適合提前還貸的。

    銀行人士提醒說，是否提前還貸要依據個人情況而定，最好要綜合宏觀大環境和個人實際情況來判斷。一般在加息周期，提前還貸縮減利息支出的貸款人較多，在降息通道下則沒必要急于還款。今年6月、7月兩度降息，明年央行加息的可能性也不大。從明年1月1日起，客戶的房貸壓力本身就會降低。對于不同的客戶來說，年末是否該提前還貸主要應考慮四個問題：貸款利率、個人投資能力、個人短期資金需求以及經濟大環境。

    建行理財師池敏表示，有幾類情況並不適宜提前還貸。一種情況是等額本金還款期已超過三分之一的貸款人沒必要提前還貸。因爲等額本金開始還的錢比較多，後來越來越少。如果此時提前償還，節省的利息並不多。

    另外一種情況是，如果貸款人是采用等額本息還款的方式，且已到借款中期，也不需要提前還貸。因爲等額本息的還款是每月還款總額固定，其中還款本金遞增，提前還款還的是本金，意義不大。

    還有一種情況是，對于當初辦理房貸時，基准利率享受了7至8.5折優惠的貸款人，也可以不考慮提前還貸。閑置資金可以用來投資貨幣基金或者銀行短期理財産品，一樣可以降低房貸利息成本。對于不久後還需要向銀行貸款的貸款人，也不必急著還錢，等不久後再去銀行申辦貸款時，基准利率有可能會上浮10%～30%，甚至更高。

    此外，投資收益高于貸款利率的投資人士不適合提前還貸，否則得不償失。

    那麽，何種情況的房貸一族適合提前還貸呢？

    據銀行理財師介紹，適宜提前還款的有兩種類型：一種是處于還款初期的借款人，提前還貸比較劃算，因爲還款利息支出通常集中在還款初期，所以借款人在還款前期提前還款都是劃算的。還有一種是，借款人手頭資金能夠支付房貸剩余尾款，卻不能滿足其他方面資金需求時，選擇提前還款是比較劃算的。借款人可以將手中資金用于提前還貸結清貸款，然後用此套房産向銀行申請抵押消費貸款，將抵押出來的錢款用于其他方面的資金需求上，來解決自身融資需求，這部分人比較適合提前還貸。

    銀行人士還提醒，提前償還貸款最好預約，現在各銀行對提前還貸預約一般都有規定。比如工行對提前還貸的客戶就規定要提前1個月進行預約。記者了解到，部分銀行對于提前還貸客戶還設置了一定的條件，比如要求至少還款一年後才可以申請提前還貸，否則還需繳納一定的違約金，這就需市民在還貸之前看清相關協議內容。而且，辦理提前還貸一般都是要由本人親自辦理，這一點要特別注意。此外，銀行還提醒，市民如果提前還貸還清了所有貸款，在還貸完成後不要忘記辦理撤銷抵押登記，拿著還款憑證領回産權證、買賣合同等，這樣才算拿回了完全屬于自己的産權證。