房産證上寫的是我的名字！

□記者嶽明

網友王先生近日向本報求助：王先生曾因未及時歸還大學助學貸款而在銀行留下了不良記錄，雖然急著買房，卻無法順利辦理銀行貸款。于是，2015年1月，王先生與自己的堂弟商量，想以堂弟的名義買一套房子並辦理貸款，購房款及銀行貸款都由王先生支付，房子歸王先生所有。

王先生的堂弟覺得這事兒對自己沒壞處，又是親戚相托，就一口答應了下來。2015年3月1日，在王先生及家人的陪同下，王先生的堂弟與房産開發商簽訂了購房協議，並于2015年4月10日辦理了房屋産權手續及銀行住房抵押貸款手續。隨後，王先生就開始裝修房子，除購房首付款外，還交了房屋交付後的物業費、燃氣費、取暖費等，並一直償還著銀行貸款。

雖然一直住著房子，可房産證上是別人的名字，王先生心裏還是不踏實。4月底，在王先生的要求下，堂弟與他簽訂了一份書面協議，再次明確了王先生對房屋的所有權。

然而，最近，堂弟因做生意賠了錢，便以房産證是自己的名字爲由，想把房子抵押出去。王先生心裏有點發慌：房産證上寫的是堂弟的名字，如果他耍賴的話，自己該怎麽維權呢？

確權協議可對抗房産登記的效力

河南天基律師事務所律師張佳佳說，王先生遇到的問題在生活中並不少見。對于此類案件，盡管房屋登記在他人名下，但房屋的歸屬權應當以購房時雙方當事人的真實意思爲根據，綜合房款支付，房屋交付、居住、使用情況來確定房屋歸屬。本案中，王先生借堂弟的名義購買房屋、登記房屋産權，購房款實際由王先生支付，房屋也由王先生實際使用，且雙方簽有房屋確權協議，因此房屋的所有權歸王先生所有。

張佳佳還說，雖然房産證上登記的是王先生的堂弟，但是房屋産權登記産生的是對社會公衆的公示、公信力，目的是保護善意第三人的權利。房屋産權登記的效力，僅是一種推定效力，即推定登記的物權人爲該房屋的權利人。在該房屋物權不涉及善意第三人的情況下，當事人有相反證據證明其爲真正的權利人時，可以否定這種推定的效力。本案中，王先生和其表弟簽訂的確定房屋歸王先生所有的協議是雙方的真實意思表示，協議內容能夠證明房屋真正的歸屬權，再加上房屋的首付款及銀行貸款等各項費用都由王先生支付，並且王先生已實際占有、使用了該房屋，王先生可以這些證據爲依據主張自己對房屋的所有權。用他人名義購房需留證據防風險

張佳佳指出，根據《城市房屋權屬登記管理辦法》的相關規定，在進行房屋産權登記時，申請人應當向登記機關交驗有效證件。房産登記管理部門在辦理産權登記時，基本上只作形式審查，即僅僅審查申請人的有效證件和相關材料，如果證件真實、材料合法，就會發給其産權證書。《城市房屋産權産籍管理暫行辦法》第十八條規定：“凡未按照本辦法申請並辦理房屋産權登記的，其房屋産權的取得、轉移、變更和他項權利的設定，均爲無效。”如果想主張房屋所有人和産權登記的不一致，真正的權利人必須拿出證據證明房屋是自己購買的，然後去申請變更登記。因此，現實中，借用他人名義購房就會産生一定的法律風險。

如果名義上的産權人主張自己對房屋的所有權，而房屋的實際所有人無法出示有力證據推翻對方的主張，就面臨著失去房屋的風險；如果名義上的産權人私下出售房屋，第三人因基于對房産登記的信任而購買了房屋的，可以因善意取得而得到房屋所有權。

因此，在生活中，應當避免用他人名義購買房産。特殊情況下確有這種需要的，應盡量選擇可靠的、守信的熟人、親友，雙方簽訂明確的協議，約定好房屋權屬問題。房屋的實際所有人還要充分行使對房屋的處分權，如裝修、居住房屋或將房屋出租給他人，並注意保留裝修合同書、相關居住證明和出租協議等，還要保存好自己付款的證明，包括支付首付款及歸還銀行按揭的記錄。在遭遇法律風險時，可以依據這些證據向法院主張變更房屋所有權，然後再憑生效判決書到房管部門辦理變更登記。