買房是一件大事，因此買房前要做好充分的工作，全面了解購房流程和房産知識尤爲重要。如果選定了在哪買、買哪個物業，還僅僅只是漫漫購房路上的第一步，接下來諸如選哪家銀行貸款、房産評估以及在買二手房的過程當中需要繳納的中介費等各項費用和流程也足以讓人眼花缭亂。

　　特別是當下有關于置業全過程中的許多環節經常會隨著政策、銀行利率以及市場等因素而有所變動，了解當前樓市的整體情況就變得尤爲重要。目前市場已經進入了傳統的銷售旺季“金九銀十”，許多置業者更是希望在雙節期間找到自己心儀的房子，漫漫購房路，以下幾個方面更需留意。

　　■ 黄 玉

　　評估價上調

　　影響有限

　　日前，深圳市房地産評估發展中心網站貼出公告，“根據房地産市場變化情況，我市將于10月1日起對房産評估價格進行例行更新。”

　　深圳鏈家市場研究中心總監肖小平表示，今年深圳房價一直處于往上走的趨勢，所以此次評估價肯定會調高，調整幅度或爲10%-20%。據深圳鏈家和安居客數據顯示，以今年8月深圳二手住宅套均價格爲240萬元爲例，如果按照評估價增加10%計算，將增加營業稅（5.6%）、契稅（1%）、個人所得稅（1%）約爲1.8萬元。

　　美聯物業全國研究中心認爲，評估價更新會直接增加過戶手續辦理過程中産生的稅費。因此，已簽約的購房者會盡量趕在新評估價出來前完成過戶手續辦理；甚至還有客戶爲縮短過戶時間而一次性付款購入物業，力爭趕在評估價調整前過戶，這些操作或會引起近期的備案數據階段性上揚。

　　记者从多家银行个贷部门了解到，虽然此番调整将增加交易税费，但除非全款买房，很难在短期内完成整个交易流程，因而对于市场影響有限，“大部分购房者，特别是需要办理贷款的刚需客是来不及应对的。”

　　另悉，深圳市房地産評估發展中心將根據二手房網簽時間來決定評估價，仍執行“一房一價”政策。如果置業者下載二手房網簽合同的時間在10月1日前，評估價仍將執行既有標准；如果是10月1日之後，則執行新的評估價標准。

　　房貸新低

　　剛需客受益

　　央行自2014年11月起開啓新一輪降息周期，至今5年期以上貸款基准利率已來到5.15%的新低，而日前，深圳銀行房貸政策再度轉向寬松，房貸水平已處于極低的水平。

　　“金九銀十”，房貸利率到底哪家低？怎樣才能最優惠？據融360最新監測26家銀行的數據顯示，深圳目前可提供折扣利率的銀行爲17家；首套提供95折以下利率的銀行爲3家，包括82折的彙豐銀行、92折的平安銀行和大新銀行。

　　首套方面，深圳包括外資、國資、合資的多家銀行都加速放松房貸，紛紛下調利率。彙豐銀行最低從9折降至82折，郵儲銀行從98折降至95折，中信銀行從97折降至95折，中國銀行從98折降至96折，工商銀行從基准利率降至96折。

　　二套首付方面，大新銀行4成，爲深圳最低。執行6成的是彙豐銀行、廣發銀行、光大銀行、渤海銀行、興業銀行5家，華潤停貸，其余銀行均爲7成。

　　融360分析師呂舒揚表示，目前從整體上分析，深圳的首套利率走低趨勢不會變。二套的首付成數和利率變化的可能性仍然不大。

　　美聯物業全國研究中心分析，房貸水平已處于較低水平，對購房成本比較敏感的剛需置業者將從中得到受益。

　　中介費回落

　　多數能享6-7折

　　從今年上半年開始至今，深圳的二手房市場就相當火爆。據深圳鏈家市場研究中心數據顯示，上周（9月14日-9月20日）全市二手房成交量穩步上升，共成交二手房2699套，環比增長9.9%。

　　目前深圳二手房市場量價表現都十分的穩健，業主報價也趨于理性，部分急售的業主還有議價的空間。而中介費作爲二手房交易流程中必需支付的費用往往也有“砍價”的余地。

　　筆者從深圳多家地産中介處了解到，深圳中介行業買賣傭金的上限是樓價總價的3%，而傳統中介行業向來普遍收取買賣雙方2%-3%的傭金。各家房産中介都表示，深圳目前二手房中介費不超過3%是行業的通行比例，傭金一般都由買家出。有知情人士告訴筆者，對比二季度時傭金的分文不讓，近期傭金已經有所回落，對方透露“目前大型中介公司基本可以做到1.8%至2%，小型的中介門店甚至可以到1.5%以內，有的甚至可以一口價。”

　　業內人士表示，目前中介市場出現了許多“零傭金”、“0.5%傭金”、“1%傭金”等低傭金現象，“有一些房産中介在傭金上看似少收了許多費用，能暫時爲置業者剩下數萬塊錢，但其‘差價’很有可能會在其他地方收回，比如暗中擡高房價、在贖樓、評估費用等環節增加收費”。專業中介機構也建議置業者，購買二手房首要要考量房子本身條件，而非中介費用。另外，選擇中介這塊，業內人士也提醒，盡量選擇口碑好、交易和業務流程透明的中介，避免被忽悠。

　　深圳市房地産經紀行業協會也表示，房地産經紀服務水平與房地産傭金收取幅度成正比。低傭金水平往往是以低服務質量、高交易風險爲代價。