買房時，首付對應的是金融的杠杆功能

按照鄭州目前房産均價10000元/平來說（當然，更多的剛需房價在每平9000左右），若買100平三室兩廳的房子，加上契稅/維修基金等費用，首套房首付款大致在30萬左右。所以，少抱怨多想法勤努力，先湊夠30萬是正事。

不知道你有沒有從金融的角度考慮過，首付運用的實際上是金融的杠杆功能：用較少的錢/一定量的錢去撬動更多的錢或資産。如果你撬動的那個資産，有著泡沫的潛質或正在吹泡泡的過程中，祝賀你——你會以杠杆的倍數獲取資産收益！

這種例子我們之前講過，這次就再啰嗦一次。

假如你是做生意的，10萬錢進了一批貨，再以12萬賣出，你賺了2萬，收益率是20%（【12萬-10萬】/10萬）。因種種原因（你的信譽/合作長短/産品暢銷度等），生産廠家說你只需支付20%的貨款即可提貨，此時你進10萬的貨只需支付2萬元，再以12萬賣出，歸還廠家的8萬，你同樣淨賺2萬，而你一共才投入2萬，此時你的收益率是100%（【12萬-2萬-8萬】/2萬）。這就是個杠杆，借別人的錢去投資/做生意，只要收益大于融資的成本就有得賺。

2010年10月1日前的數年，鄭州的房子首付比例是20%，它的杠杆比例是1:5，即用1元去撬動5元的資産，100萬的房子你需要首付20萬，可房子要漲價是按照100萬的資産去漲的，是的，是的，你只掏了20萬。2012年鄭州房價每平大致在6000多，而今拿到二手市場賣，每平8000多沒有多大問題，收益大致是30%左右。如果當時你花20萬買了總價100萬的房子，這三年收益在30萬左右（100萬*33%），相比你當時投入的20萬本金是翻倍的哦，知道，知道，當然要減去這三年來你的月供，但房價的漲幅遠高于你貸款的利息。

這就是杠杆的魅力：讓你收益的基數變大，收益的絕對值翻倍。20%的首付杠杆是1:5；30%的首付杠杆是1:3.3；40%的首付杠杆是1:2.5；50%的首付杠杆是1:2。

最後必須強調一點：運用杠杆，必須要把借來的錢投入到有泡沫潛質或正在吹泡泡的資産中，且這種泡沫的速度要大于爲此支付的利息等成本。但泡沫處于何種階段（起步期/膨脹期/即將破滅期），什麽時候破滅，我就不知道了。當然，幾乎也沒人知道。

好，房子買完了，首先恭喜你。其次，要知道：你和房子從此要踏上了一程金融旅行。

二月供時，貸款圍繞既有的這套房和月供額

月供了一年多，終于交房了。確實坑爹：樓還在那建著沒入住呢，可已經月月還款了，交了房可能你還要拉白布條去維權。有什麽辦法呢？這是目前不得已的現實。

交了房後，就得裝修。此時，跟銀行發生第二次借貸的關系産生了——裝修貸，很多銀行都有這種業務。你拿著買房/交房的資料，還有裝修合同等去申請貸款。你還要知道，裝修貸不只針對新房，舊房子也可以，所以很多急需資金的生意人靠此融資。要記住：錢是打到裝修公司的賬戶上！因此，一定要找信得過的裝修公司和中介機構。

按揭款還了半年以上（是得，或許你還沒入住呢），當然越長越好了，你又急需錢，此時可以月供爲基數申請貸款。但業內做得最好的應該是平安銀行的平安易貸，它以月供額的45倍—60倍向你發放貸款，如果你月供3000元，理論上可以貸出18萬。跟裝修貸一樣，這都屬于消費信用貸，需要等額本息還款。

按揭款還了一年以上，滿足了一些銀行的提前還款條件，如果你是2013年至2015年春節前這段時間買的房，或許你的貸款利率是在基准利率基礎上上浮5%-30%的，如果你貸30年的話，上浮部分確實是一筆額外開支。如果你住房公積金又連續繳納了半年以上，是不是就想著如何置換成低利息的貸款？理論上可行的方式是做一筆二手房交易。買方是首套房，如果有公積金更好（又近乎打了7折），這期間或許會牽扯到假離婚又複婚，資産分割等，但做之前你也得算好賬——投入（解押資金籌措/中介服務費/稅費等）産出（少支付的利息）比。所以，找一家可靠的中介真的很重要。

當然，也有做按揭房的二次抵押再貸款的，銀行能做的不多，也就是這幾年的民間借貸這樣做過（現在又不讓二次抵押了，很有可能以後又放開並且銀行也可做）。它的原理是隨著房價上漲，資産增值，如一套房子現在值100萬，可你欠銀行30萬的按揭款，其中的70萬殘值即爲二次抵押貸款的基礎，打個五折也能貸出35萬。如果你是03/04年或08/09年買的房子，這種殘值就更大，更爲可行的方式是你把按揭款全部還清，解押後再以全款房的名義去銀行貸款。

三結清後，一個能有效帶來現金流的資産

月供還了數年甚至十余年，或者期間你發筆小財，還完/結清了銀行欠款，此時你的名下可就擁有了一個能有效帶來現金流的重資産。如果你年齡不超過60歲/65歲，那通過這套房的抵押貸款就會更加容易。

循環貸。它的期限是3—5年，你把房子抵押給銀行，它給你一個資金使用總額度，你找一個POS機把錢刷出來就可使用了，每月支付利息。每到一整年時，你再籌措到總的貸款額度的資金還到借款卡上，過一下流水賬，第二天又可把錢刷出來使用，如此循環3—5年。前兩年擔保公司火的時候，很多人用這種方法理財，依靠民間借貸和銀行借貸的息差，每年能獲得10%左右的收益，美其名曰“以房理財”，當然有賺的，也有掉進去的。

最長十年的等額本息貸款。你把房子抵押給銀行，獲取一筆貸款，之後按照等額本息每月還款，跟按揭買房還月供一樣，最長十年。這個十年是受房子的年齡和你的年齡影響的。因爲銀行規定一般房齡不超過20年，自然借款人最大不超過60歲/65歲，所以要貸十年的等額本息貸款，你的房子應該在1995年之後並且你今年不能超過50歲/55歲。如果你房齡滿足，可你年齡離最大貸款年齡只剩7年，那你就只能貸7年的貸款；如果你年齡滿足，可房子已有25年，那你就只能貸5年的貸款。

倒按揭。這種貸款雖已推出些年頭，可因種種原因，使用的人並不多，但不能因此斷定以後做這種貸款的人同樣不多。它主要針對的是有全款房的老年人，是補充養老金的一種方式。老年人把全款房抵押給銀行，月月從銀行領錢用于養老，理論上直到他/她上天堂見上帝的那一刻止，之後銀行拍賣老年人的房産，扣完這些年的出借本金和利息後，剩余的錢給老年人的法定/指定繼承人。如果老年人很能活，真成了“老不死的”，銀行當然也有一套風控方法：設定總的貸款期限（如10年/20年），到期時籌錢歸還貸款本息或處置房産歸還本息。