在大變革、泛資管、去中心化的全新開放時代，清華大學五道口金融學院紫荊教育面向全國中小企業和創業企業的培訓設立教育平台，近期推出了“資産證券化”系列課程，旨在建立一套立體資産證券化實務操作精髓的金融思維體系。10月8日的公開課上，興業銀行獨立董事林華先生爲大家深入剖析了住房按揭貸款證券化的概念、運作和發展。

　　住房按揭贷款证券化（MBS: Mortgage-Backed Securitization）是指金融机构把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组。证券化机构现金方式购入资产，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者进行融资，从而将原先不易被出售给投资者的资产，转换成可以在市场上流动的证券，既可以解决银行资产的流动性问题，又可以加速房地产资金回流。

　　住房按揭貸款證券化在美國已發展得相當成熟和完善，成爲美國商業銀行資産證券化最完美的典型。在我國，根據根據《信貸資産證券化試點管理辦法》，住房按揭貸款證券化具有以下特征：一是以信托方式實現住房抵押貸款證券化；二是投資主體只限于機構投資者；三是信用增級的形式靈活多樣,明令禁止提供信用擔保。

　　住房按揭貸款證券化整個産品設計結構精巧，化解複雜，參與方衆多，一旦某個環節發生問題，就有可能影響整個住房按揭貸款證券化的開展。如何掌握住房按揭貸款證券化基礎資産分析、産品設計、交易結構等精髓，林華先生在本次公開課上爲大家進行了精彩的講解。

　　林华先生首先为大家科学地介绍了住房按揭贷款证券化的概念，随后介绍了住房按揭贷款证券化的基础资产，以美国为例重点讲解了住房按揭贷款证券化的质量分类，指出MBS包括机构担保住房抵押贷款支持证券（Agency MBS）和非机构担保住房抵押贷款支持证券（Non-agency MBS）。Agency MBS是指由Freedie Mac, Finnie Mae, Ginne Mae发行的MBS，可获得特别支持和一定的信用保证，在市场上流通性很高，在美国MBS市场上占有率达到80%。Non-agency MBS则是由其他机构发行的住房贷款抵押支持证券，在美国MBS市场上的占有率仅为20%。Non-agency MBS又分为合规贷款和不合规贷款。林华先生指出，未来银行的核心是其服务能力，MBS是银行未来发展的一个重要契机，通过发行的MBS可以在一定程度上消除银行的流动性风险，并提高银行的产品设计和创新能力。

　　隨後對MBS的具體種類進行了講解，包括代理抵押貸款過手證券、抵押貸款擔保債權（CMO）和非代理房産抵押貸款證券化（RMBS）。

　　代理抵押貸款過手證券

　　林华先生首先详细讲解了代理抵押貸款過手證券的概念，指出过手证券除信用风险外，主要面临提前偿付风险，即债务人在低利率环境下，提前偿付债券，以低利率进行再融资。提前偿付风险使得资金池的贷款本金回收要快于预定的摊还速度，从而减少了债券持有人的利息收入。但林华先生提到，在中国，提前偿还只是一个理论概念，低利率的市场环境往往面临着较差的经济情况，很少有企业在这种环境下仍然能够进行提前偿付。随后讲解了分档过手证券的市场需求，强调证券的发展与税法的演变是息息相关的。

　　抵押貸款擔保債權（CMO）

　　CMO是一種綜合體現了分期支付證券和分級支付證券的特點的轉付證券。根據支持資産未來每期所産生的收入的多少，分別創造短、中、長期不同級別的證券，從而達到減低投資者所面臨的系統風險的目的。林華先生對CMO的不同種類進行了講解，即固定利率債券、浮動利率債券、以及純利息型（IO）和純本金型（PO）債券。

　　非代理房産抵押貸款證券化（RMBS）

　　RMBS的基礎資産爲個人住房抵押貸款，以貸款的本金和利息作爲償還證券本息的資金來源，借款人爲個人，證券本息的正常支付基于個人信用。RMBS的分類按照其基礎資産中貸款的質量來進行，由于RMBS的基礎資産一般都是不合規貸款，往往會按照”不合規的原因”分爲大額優質貸款（Jumbo）、次優質貸款（Alt-A）和次級貸款（Subprime）。林華先生指出，目前RMBS是中國住房按揭貸款證券化的主流。而RMBS的結構設計要更爲複雜，主要原因是RMBS基礎資産的質量一般沒有合規貸款高，並且沒有擔保，發行的證券業沒有代理機構擔保，面臨著較大的信用風險。因此，RMBS的結構設計主要圍繞著如何來降低證券的信用風險來取得目標信用評級而展開的。

　　課程的最後，林華先生通過進行案例分析，進一步強化了大家對于課堂知識的理解和運用能力。課程雖然只有短短的三個小時，但學員們在林華先生深入淺出的講解中獲益良多，對MBS有了更深入的認識。